Riskante Mietminderung
Unberechtigte Minderung der Miete kann zur Kündigung führen
Wenn eine vermietete Wohnung einen erheblichen Mangel hat, muss der Mieter nicht die volle Miete zahlen. Er darf die Miete mindern. Häufiger Grund für eine Minderung der Miete ist Schimmelbefall. Gerade bei Schimmelbefall ist oft nicht klar, ob der Schimmel auf einem Baumangel beruht oder auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Wenn der Mieter den Schimmel durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht hat, darf er natürlich die Miete nicht mindern.
Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in welchem der Mieter die Miete wegen Schimmelbefalls um monatlich 20 % minderte (BGH, 11.07.2012 - Az. VIII ZR 138/11). Sobald der Mieter infolge der Minderung mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Erst im Räumungsprozess wurde vom Gericht festgestellt, dass die Minderung nicht berechtigt war, weil der Schimmel vom Mieter selbst verursacht worden sei. Da der Mieter wegen der Minderung die Miete nicht vollständig gezahlt hatte, wurde er zur Räumung der Wohnung verurteilt, er musste also ausziehen.
Der Mieter verteidigte sich gegen die Räumungsverpflichtung damit, dass er nicht wissen konnte, dass die Minderung unberechtigt gewesen war. Schließlich hatte die Ursache des Schimmels erst ein Gutachten im Rahmen des Räumungsprozesses geklärt. Der Bundesgerichtshof ließ dies jedoch nicht gelten. Der Mieter handelt fahrlässig, wenn er die Ursache des Schimmels falsch einschätzt und deshalb die Miete (unberechtigt) mindert.
Mieter können mit einem voreiligen Einbehalt der Miete also eine Kündigung und Räumung ihrer Wohnung riskieren. In Zweifelsfällen sind Mieter deshalb oft besser beraten, die Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und zu viel bezahlte Miete später – notfalls mit gerichtlicher Hilfe – zurückzufordern.