Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung – Ein Leitfaden für Mieter und Vermieter

Wann darf der Vermieter kündigen, um die Wohnung selbst zu nutzen?

Anders als die Kündigung des Mieters ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur unter besonderen Voraussetzungen wirksam. Die ordentliche Kündigung des Vermieters setzt ein sog. berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Neben Vertragsverletzungen des Mieters, z.B. Zahlungsrückstand, ist der Eigenbedarf des Vermieters der häufigste Fall einer Vermieterkündigung. 

Eigenbedarf

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ob ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, wird im Streitfall von den Gerichten für jeden Einzelfall entschieden. Dabei werden auch die Interessen des Mieters berücksichtigt. Grundsätzlich wird der ernsthafte Entschluss des Vermieters, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, akzeptiert. 

Ein berechtigter Eigenbedarf kann sogar vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchte (BGH VIII ZR 19/17). Allerdings muss die Wohnung für den Nutzungswunsch des Vermieters überhaupt geeignet sein. Außerdem darf der vom Vermieter geltend gemachte Bedarf an Wohnraum nicht weit überhöht sein. Zum Beispiel wurde der Eigenbedarf in einem Fall verneint, in dem der Vermieter eine 5-Zimmer Wohnung mit 102 qm für seine 17-jährige Tochter verlangt hatte (AG Köpenick 14 C 16/13). 

Eigenbedarf kann  vorliegen, wenn der Vermieter pflegebedürftig wird und eine größere Wohnung benötigt, um eine Pflegekraft aufzunehmen. Auch eine deutliche Verkürzung des Arbeitsweges für den Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Alternativwohnung

Steht dem Vermieter noch eine andere geeignete freie Wohnung zur Verfügung, kann dies den Ei­genbedarf ausschließen. Ist die freie Wohnung für den Vermieter nicht geeignet, muss er sie in der Regel wenigstens dem Mieter anbieten. 

Wegfall des Eigenbedarfs

Fallen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung nachträglich weg, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen. Diese Mitteilungspflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fällt der Eigenbedarf also nach der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, wird das Mietver­hältnis fortgesetzt. Ist die Kündigung von vornherein ungerechtfertigt und nur vorgeschoben, können Schadenersatzansprüche des Mieters entstehen.  

 Bei Vertragsschluss vorhersehbarer Eigenbedarf

Spielt der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Gedanken, die Wohnung später wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sollte er den Mieter hierüber zumindest schriftlich im Mietvertrag aufklären. Ansonsten riskiert der Vermieter, dass die spätere Kündigung unwirksam ist (BGH VIII ZR 154/14). 

Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist muss der Vermieter rechtzeitig hinweisen. Ein Härtefall kann z.B. der schlechte Gesundheitszustand des Mieters oder das Fehlen einer angemessenen Ersatzwohnung sein. Liegt ein Härtefall vor, wird das Mietverhältnis grundsätzlich so lange wie notwendig fortgesetzt.

Form und Frist der Kündigung

Wie jede Kündigung ist die Eigenbedarfskündigung nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und den Kündigungstermin angibt. Das heißt, sie muss von allen Vermietern unterschrieben sein und ge­genüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündi­gung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monates übermittelt worden sein. Wobei der Samstag hier als Werktag gilt. Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach fünf bzw. acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um  drei bzw. sechs Monate.

Angabe der Kündigungsgründe

Der Vermieter muss in der Kündigung stets die Kündigungsgründe angeben. Die Rechtsprechung stellt an die Begründung der Eigenbedarfskündigung sehr hohe Anforderungen. Der Eigenbedarf muss so konkret und ausführlich in der Kündigung dar­gelegt werden, dass er auf seine Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit hin vom Mieter überprüft werden kann. Vermieter sollten bei der Formulierung der Kündigung anwaltlichen Rat einholen. Denn sollte die Begründung nicht ausreichen, kann der Vermieter keine Gründe nachschieben. Er kann dann nur eine neue Kündigung mit neuer Kündigungsfrist aussprechen. Bei Zweifeln über deren Wirksamkeit sollten Mieter die Kündigung durch einen Anwalt prüfen lassen. Wir beraten Sie gerne.

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